Het belang van een VLABEL erkend schattingsverslag bij de aangifte nalatenschap

Wanneer een dierbare overlijdt, komt er naast het emotionele aspect ook een administratieve en fiscale verplichting kijken: de aangifte van nalatenschap. Eén van de belangrijkste onderdelen daarvan is de correcte waardebepaling van het onroerend goed. Een erkende schatting is daarbij geen luxe, maar een cruciale stap om fiscale risico’s en discussies met de fiscus te vermijden.

In deze blog lees je waarom een erkende schatting essentieel is, welke risico’s je loopt zonder professionele waardebepaling en hoe je jezelf beschermt tegen boetes en naheffingen.

De aangifte van de nalatenschap?

Na een overlijden moet in België een aangifte van nalatenschap worden ingediend bij de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) of de bevoegde fiscale administratie. In deze aangifte wordt een overzicht gegeven van:

• Onroerende goederen (woning, appartement, bouwgrond, opbrengsteigendom)

• Banktegoeden en beleggingen

• Lopende Schulden

• Roerende goederen

Voor vastgoed moet de marktwaarde op datum van overlijden worden opgegeven om de grondslag van de successierechten te bepalen. En daar wringt vaak het schoentje.

Erfbelasting / successierechten

Successierechten, vandaag beter gekend als erfbelasting, zijn belastingen die verschuldigd zijn op de waarde van de goederen die iemand verkrijgt uit een nalatenschap. Wanneer een persoon overlijdt, wordt zijn of haar vermogen — zoals vastgoed, spaargelden, beleggingen en andere bezittingen — overgedragen aan de erfgenamen. Op deze overdracht heft de overheid een belasting, waarvan het tarief afhangt van de graad van verwantschap met de overledene en de totale waarde van de erfenis.

Waarom is een correcte waardebepaling zo belangrijk?

1) De erfbelasting wordt berekend op basis van de opgegeven waarde.

De erfbelasting wordt berekend op de geschatte marktwaarde op datum van overlijden. Een te lage waardering kan leiden tot:

1. Een belastingverhoging (boete)

2. Intresten

VLABEL controleert actief vastgoedwaardes en vergelijkt ze met actuele verkoopprijzen.

2) Risico op herziening door de fiscus

Wanneer de fiscus oordeelt dat de opgegeven waarde te laag is, kan ze een controle of herwaardering uitvoeren. Zonder onderbouwd schattingsverslag sta je zwak in je verdediging.

Een erkend schatter analyseert relevante referentietransacties in de omgeving en vergelijkt deze met het te waarderen pand. Daarbij houdt hij rekening met alle waardebepalende factoren, zoals de ligging, de algemene staat van het gebouw, het EPC, de stedenbouwkundige context, de grootte van de woning en het perceel, de indeling, de afwerkingsgraad en eventuele renovatieverplichtingen. Op basis van deze grondige analyse motiveert hij de uiteindelijke marktwaarde in een onderbouwd en juridisch verdedigbaar schattingsverslag.

Dat verslag vormt een juridisch en fiscaal verdedigbaar document.

Voordelen van een erkend schattingsverslag

Een correcte en marktconforme waardebepaling door een onafhankelijke erkend schatter voorkomt fiscale discussies achteraf. Je vermijdt dat de fiscus een hogere waarde oplegt en bijkomende belastingen of boetes aanrekent. Met een bindende schatting beschik je over een juridisch sluitend document dat betwisting uitsluit.

Belangrijk om te weten: een vrijblijvende waardebepaling door een vastgoedmakelaar of notaris – zelfs wanneer die gratis wordt aangeboden – biedt geen fiscale zekerheid. Deze wordt doorgaans niet als bindend aanvaard door de fiscus. Enkel een erkende schatting conform de geldende regelgeving geeft echte rechtszekerheid.

De Vlaamse Belastingdienst aanvaardt een schatting als bindend voor de nalatenschap, maar enkel wanneer aan drie voorwaarden tegelijk is voldaan.

1. Ten eerste moet het schattingsverslag opgesteld zijn door een door de Vlaamse Belastingdienst erkend schatter-expert. Niet elke waardebepaling komt hiervoor in aanmerking.

   
   

2. Ten tweede moet het verslag inhoudelijk sterk onderbouwd zijn en voldoen aan de wettelijk vastgelegde vorm- en kwaliteitsvereisten. Het gaat dus niet om een eenvoudige prijsindicatie, maar om een professioneel en gemotiveerd rapport dat juridisch standhoudt.

   
   

3. Ten derde moet het schattingsverslag toegevoegd worden aan de aangifte van nalatenschap op het moment van indiening. Belangrijk: het inschakelen van een schatter verlengt de aangiftetermijn niet. Maak dus tijdig duidelijke afspraken zodat het verslag binnen de wettelijke termijn beschikbaar is.

   
   

Tot slot voert de Vlaamse Belastingdienst effectief controles uit, zowel op de geschatte waarde als op de kwaliteit van de schattingsverslagen. Een grondige en conforme aanpak is dus essentieel.

Daarnaast creëer je duidelijkheid voor alle betrokken partijen. Een transparant en goed onderbouwd schattingsverslag zorgt voor rust bij de erfgenamen en vermijdt discussies binnen de familie. Je kent de exacte waarde van de woning, wat essentieel is voor een correcte verdeling, financiële planning of een eventuele verkoop. Zo kan de nalatenschap sereen en zonder onnodige stress worden afgehandeld.

Laat u bijstaan door een erkend schatter-expert

Vraag hier uw bindend schattingsverslag aan en vermijd discussies, herwaarderingen of bijkomende belastingen.

VLABEL Schatting Aanvragen